【地产观察】东拆西补、举债度日的格力地产还能扛多久?

2019-07-06 11:12

时代商学院研究员 郑琳

一提到“格力地产(600185)”这个名称,很多人会将它与格力集团(000651.SZ)联想在一起,其实,自2015年格力地产(600185.SH)从格力集团被剥离出去后,两者已经没有太多的股权关系,自此之后,格力地产的业绩也大不如初。

6月29日,格力地产发布公告称,该公司2019年5月末较2018年年末累计新增借款18.42亿元,占2018年年末净资产的22.45%,上述新增借款主要用于新增项目开发的贷款需求。时代商学院研究发现,格力地产的主营业绩增速大幅下滑,且呈现衰退的态势。公司通过高举债务来填补日益剧增的资金缺口,自身经营现金流补血不足,未来发展令人堪忧。

业绩难掩衰退之势

【地产观察】东拆西补、举债度日的格力地产还能扛多久?

图1:2014-2018年格力地产的营业收入变化情况

来源:企业年报,时代商学院整理

格力地产是一家以房地产业务为主要发展方向的上市公司,主要从事房地产开发经营、建筑材料的销售及其他业务。据2018年报显示,其房地产业务收入占比78.29%,代建工程收入占比16.81%,其他业务收入占比4.9%。可见,房地产业务占到其营业收入的80%左右,为主要收入来源。

据其年报数据显示,2018年格力地产实现营业收入30.78亿元,与2017年的31.30亿元相比,同比减少1.66%。其中,房地产主业实现营业收入23.89亿元,同比减少19.23%;实现归母净利润5.13亿元,同比减少17.79%;实现归母扣非净利润4.99亿元,同比减少25.63%。面对经营业绩的大幅下滑,格力地产解释为主要受项目结转的影响。时代商学院认为,格力地产自2015年被剥离出格力集团以来,公司营业收入增速逐年疲惫,并非一时受项目结转的因素影响。

如图1所示,从2014—2018年的营业收入数据来看,格力地产近五年的业务增速呈现下滑趋势。在2015年的营业收入增长率达到最高值73.60%之后持续下滑,2016年勉强保持着22.67%的增长速率,而2017年的营业收入增长率仅为0.26%,不足1%,业绩几乎毫无起色。值得注意的是,2018年格力地产的营业收入首次出现了负增长,业绩出现缩水。

从业务的区域分布情况来看,格力地产的业务布局较为单一。2017年,该公司提出"立足珠海、区域布局"的发展战略,以珠海、上海、重庆为中心将业务辐射至珠三角、长三角和西南地区,并将根据公司和市场情况寻求其他区域的拓展。然而,格力地产依然没有走出珠海市这一“大本营”。据2017年和2018年年报显示,格力地产在珠海市的营业收入占到99%以上,单一的区域发展方式显然不利于其规模扩张的步伐。事实上,在经营业绩不见起色和规模扩张受阻的背后,是格力地产的资金捉襟见肘。

资金缺口艰难填补

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图2:2014-2018年格力地产的经营活动现金流净额变化情况

来源:企业年报,时代商学院整理

从资金情况来看,2018年格力地产的现金流情况不容乐观。据2018年报显示,格力地产经营活动和投资活动产生的现金流量净额分别为-12.17亿元和-3.45亿元;筹资活动现金流入为73.35亿元,筹资活动现金流出为65.16亿元,而截至2019年3月末,其主要在建房地产项目尚需投资52.33亿元。可见,格力地产大量借款的背后是要偿还巨额的债务,与此同时,该企业自身的经营活动产生的现金流也难以维持正常的资金需求。

如图2所示,从2014—2018年的经营活动现金流净额数据来看,格力地产近五年的现金流状况持续恶化。在2015年的经营活动现金流净额为1.82亿元之后,2016—2018年格力地产的经营活动产生的现金流量净额分别为-12.35亿元、-21.02亿元和-12.17亿元,连续三年为负,资金链进一步承压。为了补充公司的流动资金,格力地产多次发债融资,致使公司的负债水平不断上升。

如图3所示,2016—2018年格力地产的总负债分别为190.18亿元、195.04亿元和214.64亿元,据6月29日最新的公告披露,截至2019年5月末,格力地产较2018年年末累计新增借款18.42亿元。可见,格力地产的债务在加速攀升,然而,面对日益剧增的债务和增速下滑的经营业绩,格力地产的偿债能力不断下降。

净负债率是企业的有息负债减去货币资金后对净资产的比率,它反映企业偿还债务的风险。在图3中,我们可以看到,2016年格力地产的净负债率就已经处于行业高位,为127.79%;随后一路飙升,2018年首次超过200%,2019年3月达到最高值215.80%,远远超过行业均等水平。截至2019年3月末,该公司有息负债规模达到194.62亿元,增速较快,偿债压力进一步加剧。


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