下沙、三墩、九堡和滨江领跑成交量 价格体系下半年有望形成新的突破

2020-10-13 22:42

下沙、三墩、九堡和滨江领跑成交量 价格体系下半年有望形成新的突破

存量房现历史顶峰,新房源上市为近三年来低谷

2011年上半年杭州(不含萧山、余杭,下同)住宅总供应量为23168套,较2010年同期15458套涨幅为50%,供应面积为307万平方米,较2010年同期15458套涨幅为50%;其中存量房供应为13603套,176.7万平方米;新增房源供应为9565套,130.4万平方米,套数占2011年上半年总供应量的41.3%。

自2008年初以来,由于市场急转而下、交易大幅萎缩,杭州的存量房源从1万套出头急剧增加到年底达到创纪录的3.2万多套,成为开发商心头压着的一块巨大石头。而进入2009年,楼市成交逆势而上,需求被政策优惠激发,成交量迅猛上升,存量房得到快速去化,到2009年年底剧减到11022套,住宅存量供应仅4917套,而进入2010年,需求继续保持较为旺盛的态势,存量房被进一步消化,在3月份曾一度跌破4000套,截至4月30日,主城区住宅存量房仅4323套,在2009年的基础上进一步减量;但4月新政之后,杭州住宅成交陷入低谷,存量房有所回升,特别是进入下半年后,存量房上升明显,截至12月31日,住宅存量房已高达13000多套。进入2011年后,杭州政策三限的压力下,住宅房源的去化更是不容乐观,成交陷入历史最低谷,存量房在持续积压下,形成近五年历史最高峰,截至6月30日,住宅存量房达18108套,较2010年年底涨幅达33.1%。

存量房源之所以出现持续走高态势,主要是由于新政后,楼市需求受抑制,在新上市房源开盘滞销和2010年年底遗留的高存量房的冲击下,存量房明显走高。

2011年上半年住宅新上市的供应量处于近三年同期最低水平,但与2010年同期相比,无论是住宅套数供应还是面积供应基本持平,由此可以看出,近两年,杭州主城区住宅保持低供应态势。上半年上市新房源供应有限,主要是由于开发商观望心态所致。新政后,杭州成交量剧减,受成交量不理想影响,很多楼盘犹豫不决,陷入观望,纷纷推迟开盘,原本计划在上半年开盘的一些楼盘,也将推迟到下半年开盘,成为上半年新盘上市量减少的重要原因。

后期供应量将放大,进一步加剧市场竞争

从上半年板块供应看,以下沙、西溪和三墩等三大板块为主,三大板块套数占新房源整体供应的55.9%,单体供应量均超过1000套,其中,下沙是供应量最大的板块,也是新房源中成交量最大的板块,总供应量达2796套,占新房源总供应的29.2%,供应量较大的楼盘代表是龙湖滟澜山和金隅观澜时代等;西溪板块其次,总共约1148套,供应量较大的代表楼盘是西溪蝶园和西溪诚园;三墩板块位居亚军,总共约1148套,应量较大的代表楼盘是金地·自在城和中海·紫藤苑。

在上半年有成交表现的众多板块中,其中不乏2010年新亮相的一些板块,如田园、城东新城、城北东新路板块等,这些板块都拥有一些共同的特征:1、板块具备优势的地段优势,如田园位居城北山水之地、城东新城紧依市中心为杭州未来交通枢纽、城北东新路紧依大关三墩城北商业中心,是未来成为新商业中心所在地;2、板块规划养眼,未来具备了较好的发展潜力,如田园板块的规划、城东新城的规划、城北东新新天地规划,这些板块均是杭州市政府重点规划板块,也将成为未来区域的商业中心和居住中心;2、知名品牌开发商先行进入,板块发展起点较高,如田园板块有绿城、朗诗已进入、城东新城板块万科、滨江称霸、城北东新路板块滨江、新天地等占据主力;3、板块未来供应量大,此三个板块从已经得知的土地出让情况和未来区域规划的土地出让情况看,板块内未来供应量,依据各板块的地段、规划、发展前景和品牌优势,此三大板块以后必将是杭州楼市的亮点和热点板块,在下半年将迎来更大的舞台。

根据合创地产机构2011年年初出刊的《住宅供应白皮书》统计:2011年新增房源供应量巨大。2011年杭州主城区住宅供应预计会达到约750万㎡,是2010年的供应量的1.5倍(2010年的总供应约为500万平方米),将会是供应量密集的一年;若以平均每套130平方米计,总体可预计住宅供应套数约为57000多套(2010年新上市房源面积平均128平方米/套),是2010年年度销售量的2.2倍,预计2011年的楼市供应将呈现饱和状态。

由此可见,在市场形势低迷的情况下,杭州楼市2011年的住宅供应量不容小觑,供应量的增大将会使市场竞争更为加剧,使目前已经出现的供过于求的现象面临更为严峻的挑战。

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